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國際財經

美上周MBA抵押貸款申請指數升5.1%

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美國抵押貸款銀行協會(MBA)公布，截至6月15日當周，美國抵押貸款申請指數上漲5.1%，此前一周下降1.5%。

MBA指出，置業貸款指數升4.3%，之前一周下降1.5%；轉按指數升6.1%，之前一周下降1.5%。

至於30年期固定抵押貸款利率平均水平為4.83%，與之前一周相同。房地產近期自住客回溫，但是民眾在買房時卻傷透腦筋，而首次買房的自住客深怕口袋不夠深，在貸款時沒有抓準額度，就很容易貸款失敗。事先做好功課，才不要因為付了訂金，才發現貸款額度不足，還得賠上違約金。

而六都中那些地區貸款額度最輕鬆呢？根據財團法人聯徵中心最新全國貸款資料，顯示出今年六都第1季平均房貸成數近6成9，而平均利率達1.76％，雖然利率和合法借款貸款成數較去年第4季下滑，但桃園市的房貸利率仍保時在1.8％以上，為六都最高。

台南貸款成數和利率最優

講到台南除了美食和古蹟外，在比較房貸成數和房貸利率時，綜觀六都中今年第一季表現最好，貸款成數7成1，房貸利率1.73%，雖然雙北保值性較高，但由於南部自住比例較高，房價也相對較低，在銀行端控制風險因素下，貸款成數也相對較高。而且台南平均房價也是相對親民，雖然近年來房價一路上揚，從過去均價10.58萬／坪，一路上揚到2017年14.35萬／坪，漲幅達35.6%，但是相對於其合法借款它六都來說，仍是許多首購族首選的直轄市。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年第1季不動產市場交易回溫，市場信心增強，銀行寬鬆銀根，貸款成數維持在7成上下，而貸款利率持續維持低檔。今年第一季六都在貸款成數的表現上，雙北由於總價較高，平均值難以突破7成，至於其他四都則都在7成以上。

雖然美國聯準會已預告美國升息步調，台灣受國際金融影響有可能會跟進，不過台灣就算升息應該也是緩步調升，衝擊性相對弱化。



貸款成數也有分區域和級數

依據《蘋果》報導，銀行貸款成數也有分為A、B、C、D四個等級，而A級的地區通常可以貸到8成，但到D級則只能貸到6.5成，所以在考慮買房前，除了要看自己本身的還款能力外，還需要看所要購買的房子的地點和坪數，這些都會影響到銀行在評估放款時的一些重要指標。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於房屋貸合法借款款條件除了銀行政策跟房屋條件會有影響外，關鍵因素在於申貸人本身的財務狀況以及標的物本身，故建議民眾若想要有較佳的貸款條件，除在物件上審慎挑選外，自身財務狀態也必須維持一定水準。北京地區樓市博弈仍然在持續。

　　近日，《證券日報》記者走訪調查了北京地區多家銀行和房?中介發現，從整體情況來看，目前首套房貸款利率主流仍是基準利率上浮10%，包括五大行、招商銀行、華夏銀行、北京銀行等多數銀行都是執行這一標準。而光大銀行、浦發銀行、興業銀行、民生銀行等銀行則上浮程度較高，為基準利率上浮15%-30%。

　　此外，京城樓市持續了一年多的買方市場格局也有所松動，部分交易呈現出賣方一口價的局面。

　　優質客戶首套房貸款利率

　　有望獲批“基準上浮5%”

　　近日，《證券日報》記者走訪了北京地區的工商銀行、建設銀行、農業銀行、中信銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、北京銀行、華夏銀行、天津銀行、光大銀行、興業銀行、民生銀行、浦發銀行等在內的14家銀行網點。

　　其中，10家銀行的個貸經理表示，首套房貸款利率最低上浮10%；1家銀行表示最低上浮15%；1家銀行表示最低上浮20%，2家銀行表示最低上浮30%。

　　以某股份制銀行朝陽支行為例，工作人員告訴《證券日報》記者：“如果資質、工作單位、收入等都符合標準，申請到基準利率上浮10%應該合法借款沒問題，不過我們支行業務相對較多，房本抵押後一個月肯定放不了款。”

　　還有股份制銀行的工作人員表示：“我們支行今年以來基本暫停了按揭貸款業務，主做經營貸等，您可以咨詢一下北京分行看哪個支行有房貸額度。”

　　在某城商行，工作人員表示：“合法借款目前首套房貸款利率最低上浮10%，貸款300萬元以下、房本抵押後一周左右放款，貸款300萬元以上放款周期為房本抵押後半個月。”值得注意的是，該銀行要求房屋按揭貸款首年內不能申請提前還款，辦理提前還款，銀行將收取還款金額的1%作為違約金。

　　在首套房貸款利率方面，各家房?中介的口徑比較一致。《證券日報》記者走訪的幾家房?中介，經紀人都表示：“目前首套房貸款利率為基準利率上浮10%，客戶敲定房子後，我們會根據合作銀行當時的貸款利率和放款周期，提供利率最低、放款最快的銀行供客戶選擇。”

　　有個別房?中介在本報記者咨詢時表示：“如果客戶資質特別好，可以幫助申請基準利率上浮5%。”不過當記者進一步詢問“何為資質特別好”時，上述經紀人又表示“沒有明確的標準，具體問題具體分析”。

　　融360發布的截至6月18日的數據顯示，在29家北京地區銀行中，11家銀行首套房貸利率為基準利率上浮5%，15家為基準利率上浮10%，1家為基準利率上浮15%，2家為基準利率上浮20%。不過，11家標注最低上浮5%的銀行全部顯示通常批準利率為基準利率上浮10%。

　　不同銀行首套房貸款利率上浮比例不同，意味著買房的成本差距。《證券日報》記者簡單計算，按照貸款100萬元，貸款25年，等額本息還款法，貸款利率是基準利率1.1倍時，月供為6075.36元，利息總額為822608元；當利率提高到基準利率的1.2倍時，月供增加到6369.86元，利息總額為910958元；當利率提高到基準利率的1.3倍時，月供增加到6671.07元，利息總額為1001321元。

　　融360日前發布的最新監測數據顯示，2018年5月份，全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當于基準利率的1.143倍，環比上升0.72%，同比上升18.39%。全國首套房貸款平均利率自2017年1月份起連續17個月上升。

　　其中，北京地區首套房貸款平均利率為5.45%，相當于基準利率的1.112倍，較上月上漲9個基點。

　　京城二手房銷售

　　顯現賣方市場苗頭

　　根據我愛我家市場研究院統計顯示，2018年5月份，北京全市二手住宅共網簽18096套，比去年同期上漲67.5%，比今年4月份增長32.3%，這是2017年3月份以後的首次同比環比同步上漲，漲幅創下了14個月以來的新高。

　　在價格方面，根據國家統計局數據顯示，北京地區5月份二手房銷售價格環比上漲0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也實現環比上漲0.2%。

　　端午節假期，《證券日報》記者以購房者身份走訪了北京市朝陽區、海淀區的多家房?中介。多個經紀人表示，“近期門店帶看數量明顯增多，二手房成交量增加，部分業主開始小幅提價”。

　　海淀區某房?中介經紀人告訴本報記者：“目前成交很快，尤其是優質房源，只要業主誠意出售，一周內都能成交。”

　　還有經紀人告訴本報記者：“目前多數業主都沒有什麼議價空間，有不少業主直接表示，‘價格不能商量，覺得價格合適才能見面聊’。”

　　在走訪過程中，本報記者還隨機採訪了部分購房者。

　　一位購房者表示：“我中意的一個小區新上一套房源，挂牌當天我看完房子，和帶看的經紀人走回門店的途中就被告知‘已經成交了’。”

　　還有一位已經簽訂購房合同的購房者告訴記者：“我今天本來是來網簽的，結果沒辦成。中介給出的原因是提交資質審核的人數太多，沒有按照約定時間出結果，讓我明天上午等通知。”
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